不具名讀者問：
我們租屋到期交屋時，房東要我們重作原有的屋頂防水層，因房東認為天花板滲漏是我們租屋期間造成，我們覺得近20年的房子之前做防水，本來就有問題，但房東不願調解，還寄存證信函要我們找技師界定滲漏責任，逾期不處理要賠10萬，不退租金，還將每月求償租金5倍直到回復原狀。請問該如何處理？
 
律師許文鐘答：
依《民法》第423條、429條及432條規定，租賃物之修繕責任，除非契約有明文約定應由承租人負擔之外，原則上由出租人負擔，出租人應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益的狀態。然而，承租人也應以善良管理人注意，保管租賃物，如果違反該義務，致租賃物毀損、滅失者，應負損害賠償責任。但依約定方法或依物的性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
 
所以，當房客發現房屋漏水時，就應該立即通知並限期命房東來修繕，如果房東不履行修繕義務時，房客可以自行修繕，再向房東請求償還費用或於租金中扣除。

如果房客明知房屋漏水卻不通知房東來修，放任不理導致房屋因持續漏水而毀損時，即屬未盡保管之義務，對此所生的損害，恐難辭其咎。
 
在本案例，房屋漏水導致天花板滲漏的損害是否應由讀者負責，應視讀者發現房屋漏水時，有無善盡對租賃物的保管義務而定，如果經專業機關之鑑定結果，認為可歸責於讀者明知漏水，卻未及時通知房東處理者，就無從僅憑房屋老舊，防水本來就有問題等語免責，但具體上如何賠償，應以房東所受損害，即修復所需之必要費用為準，並非任由房東片面決定。（鄧玉瑩／採訪整理）

 

 

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